政策抑制及经转商共2万余套二手房成交受重

2018年11月07日 来源:

政策抑制及“经转商”共2万余套 二手房成交受重击

纵观2010年房地产市场,是一个大事频发的年代,从被称为史上最严格宏观政策国十条出台,到短短半个月,京十二条将信贷差异化、限购、限外(地)等政策落地,再到929二次调控政策、加息等方方面面,每个大事件都可以称之为给力,那么这些大事件都带来了哪些短期和长期影响呢?链家地产市场研究部盘点如下:

一、经转商:业主恐慌性过户,全年经转商达到14310套

4月27日,住建部发布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》的材料,其中提及了通知中对于经适房的相关的管理规定,包括经适房的使用和出售问题。材料发布之后,业主心里产生了很大压力。由于处于一次调控时期,业主担心未来政策会发生变化,未来经适房转为商品房难度可能会增加,甚至会面临被政府低价回购。因此,业主产生恐慌性心理,集中进行经转商过户。据链家地产市场研究部统计,月份,共8套,而4月底短短三天北京市二手房经转商激增至2530套,整个2010年经转商的数量达14310套左右,相当于今年10月份一整个月二手房住宅成交量。去掉经转商

政策抑制及经转商共2万余套二手房成交受重

,二手房住宅全年的成交量大约是179200套。

链家地产首席分析师张月认为,业主恐慌性经转商主要还在于担心日后政策会发生变化,经适房出售将会受限制,也可能被国家低价回购。张月认为,经适房业主之所以不惜花费几万元土地出让金急于将房产转为商品房,正在与其今后打算出售赚取更多收益,而经适房主要初衷是解决中低收入家庭住房问题,但是逐利却成为了主要目的。说明在经适房分配审核方面可能存在一些问题,在经适房管理的过程中,应该更注重前端的分配环节。

二、差别化的信贷政策 :商贷购房占比同比09年下降了17个百分点

差异化信贷政策首次作为房地产调控政策执行。经过4月底和9月底两次调控政策之后,目前信贷政策是:首套房首付三成,利率一般为8折;二套房首付5成,利率不低于基准利率的1.1倍;三套房停贷。在二套以上住房贷款认定方面严格执行认房又认贷的政策。

差别化信贷政策的执行促使商贷购房占比明显下降。据链家地产市场研究部统计,2010年二手房住宅成交中,商贷购房占比为36%,与09年相比,下降了17个百分点。2010年4月份之前 ,商业贷款购房比例占比约为47.5%,5月份贷款购房的占比仅约为24%,从09年以来,商贷占比首次低于30%。

此外,今年调控首次对公积金贷款实施差别化的信贷政策,公积金贷款首套购房在90㎡以上执行首付3成,二套、三套房贷执行政策与商贷相同。公积金差别化信贷政策的执行,限制一部分人群通过公积金贷款购买多套房。

链家地产首席分析师张月认为,房贷差别化政策提高了购房的门槛,一部分经济能力有限的购房者被迫退出市场或者选择低总价房源,一部分购房人群延长了购房的周期,缓解了当前需求压力,抑制成交量短期内过快上涨。

三、限购令:全年至少抑制投资性二手房需求4200套以上

京十二条中明确规定:采取临时性措施限定新购房套数,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

相比于差别化的信贷政策,限购令对于抑制投资性需求更加直接有效。差异化信贷政策抑制了购买能力,而限购令直接限制了购买资格,将购买多套房进行投资的购房者强行挤出市场,切断了购房投资的渠道。其调控作用直接有效,立竿见影。

链家地产首席分析师张月认为,限购令过滤了市场的投资性需求,使得在调控之后,市场的成交主体为刚需和改善型人群。一般今年相对正常市场环境下北京二手房的成交量为16000套18000套/月,8个月的成交约为12.8万套14.4万套,而月二手房实际成交量为11.4万套,至少抑制了1.4万套-3万套住房需求,若其中有30%的需求为投资性需求,则可以抑制4200套9000套需求。

四、限外(地)政策:外地人购房贷款受限,滞留租赁市场

4月底的调控政策规定,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居不提供住房贷款。6月4日,住建部发布新规定,对其按第二套(及以上)的差别化住房信贷政政策执行。与4月底的政策相比,6月份的政策相对宽松。

链家地产首席分析师张月认为,限制外地人购房主要目的是将一部分外地人购房需求推后,阻挡当前部分过度需求。政策促使部分外地人继续选择租赁的方式,增加了租赁市场的需求。

五、取消交易环节税费优惠:挤出小部分投资性购房群体

9月底,第二次调控政策的执行将调控的范围扩大到房地产交易环节契税。政策取消了二套房契税原来1.5%的优惠,恢复3%征收。并且对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

链家地产首席分析师张月认为,此环节契税和个税优惠的取消,虽然直接影响的交易成本增加并不大,但是也是继营业税优惠之后,无形中将交易税费最后一道优惠之门关闭。

六、外资购房受限:遏制外资炒房

11月15日,二次调控之后,北京是出台了针对于境外机构和个人购房的细则。规定:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房,而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

与原来政策相比,该政策从以下两个方面抑制外资炒房。首先,对于个人购房从 一城一套变为一国一套,抑制部分境外人士在境内购买多套房,投资炒房,尤其是在北上广等一线城市。其次,限制境外机构对商业地产的投资。

链家地产首席分析师张月认为,该政策主要是从交易环节抑制外资进入市场炒房。但是大量外资进入了房地产开发环节。据国家统计局统计数据显示,房地产开发资金中外资的占比在逐渐缓慢的增长。11月份,利用外资在全国房地产开发资金来源中占比为1.86%,达到了117亿元,为全年最高。此抑制境外资金进入房地产市场,不应该仅仅通过限制其在房产交易市场的行为,应该同时关注在房地产开发等环节的外资注入情况。

七、加息通道开启,难以阻挡观望需求进入市场促年底成交创新高

2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点,五年期贷款款基准利率上调0.20个百分点。随后个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%;贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17%至3.50%,五年期以上上调0.18%至4.05%。

加息政策的执行,增加了购房者月还贷金额。如首套房商业贷款100万,期限为30年,加息前后月均还款相差约为105元,若是二套房,月均还款增加145元,由于一次加息幅度有限,所以对成交成本增加幅度较小,对于购房几乎不产生影响。

但由于目前通胀压力大,11月CPI涨幅已经超过了4%,再次加息的风声越来越紧,加息通道已经开启,未来或将会进行多次加息。多次加息后,还款压力将会逐渐明显,未来购房压力将会增加。加之部分人群对于未来房价上涨预期高,当前有部分观望人群积极进入市场。预计12月整月成交将会达到19000套以上,将创一次调控以来月成交量最高值。

除以上这些政策性的大事件外,城市规划方面的调整对于北京市的房地产市场产生了直接的影响。

首先,中心城区合并利好,区域房价格局将改变。7月1日,国务院正式批准北京撤销崇文区和宣武区两大行政区域,分别归入到东城区和西城区组成新的东城区和西城区。

城区合并之后,最先受到影响的是房地产市场。据链家地产市场研究部统计,在宣布城区合并一个月之后,原宣武区的成交量逆市上涨,上涨幅度为21%。

链家地产首席分析师张月认为,随着未来城区合并,商圈的逐渐转移,教育资源的共享。购房需求将会从东西城区逐渐转移到原宣武区和崇文区。四个区域的房价格局将会发生比较明显的变化。一方面原西城区和东城区的核心商圈和教育中心的房价将会得到平抑,而原宣武区和崇文区部分区域的房价将会上涨。

其次,增设轨道交通,居住进一步边缘化。2010年北京市有多条地铁沿线在建,预计在2010年年底本市将有5条地铁线通车试运营,包括大兴线、亦庄线、房山线、昌平线一期以及15号线一期一段。这些地铁的开通不仅方便沿线居民生活,而且为沿线区域的房屋带来明显的交通优势,所以将会有部分市场需求转移到更远的郊区。,给沿线的房地产市场带来更多需求,将可能会促使沿线房价上涨。

与2009年的房地产市场不同,2010年房地产市场全面从紧,调控政策涉及范围广、力度大,对有效抑制成交量快速上涨趋势。调控后市场成交主体是刚需和改善性购房者,投资性购房者已经基本被挤出了市场。但其调控政策主要采取抑制需求的手段,没有从本质上解决房地产市场过热问题,并且年底出现成交反弹的现象,2010年12月成交量仍在继续上涨,预计在2011年必然会出现第三轮调控,接下来的一年,二手房市场的大事件仍将紧密上演。

相关文章
  • 购房者想要买房还贷这四金四费你一定要知道
    购房者想要买房还贷这四金四费你一定要知道

    购房者想要买房还贷 这四金、四费你一定要知道第一次买房,很多人搞不清条款,房屋中介让交的金很多,而它们有些可退,有些不能退,有些甚至不合法。申请银行贷款,有些费用需要交,有些则是霸王条款!定金、订金、认筹金、意向金,有何区别?抵押登记费...

  • 无锡土拍持续遇冷房价会不会下跌业内未必
    无锡土拍持续遇冷房价会不会下跌业内未必

    无锡土拍持续遇冷 房价会不会下跌? 业内:未必核心提示:8月24日无锡三幅地块在开拍后的5分钟匆匆结束,其中两幅地块以底价成交,一幅地块小溢价成交,由于三幅地块性质为商服用地,关注度人群较少。土拍一直是楼市的风向标,土拍降温了,楼市会不会降温...

  • 天元世家十月应势推出189
    天元世家十月应势推出189

    天元世家十月应势推出189㎡核心提示:天元世家9月推出189㎡跃层四房大宅,几近*,10月即将应势推出189㎡-255㎡新品豪宅。9月26日,天元世家*景观区恢弘绽放,6米*叠瀑震撼呈现,恭迎品鉴。天元世家9月推出189㎡跃层四房大宅,几近*,10月即将应势推出189㎡-255㎡新品...

  • 无锡楼市寒风凛冽住宅产品不敌小公寓
    无锡楼市寒风凛冽住宅产品不敌小公寓

    无锡楼市寒风凛冽,住宅产品不敌小公寓核心提示:在限购令的“寒风”下,无锡的商品住宅产品“瑟瑟发抖”,反倒是之前不受关注的小公寓产品“扬眉吐气”,公寓对比住宅有哪些优势又有哪些缺点呢?在限购令的寒风下,无锡的商品住宅产品瑟瑟发抖,反倒是...

  • 某主持人袒护自家小区骂市长该死有业主吐槽
    某主持人袒护自家小区骂市长该死有业主吐槽

    某主持人袒护自家小区骂市长该死 有业主吐槽物业诟病太多核心提示:日前某*主持人因自家小区被淹怒骂市长该死,虽然言论有些过激,但足以证明该*主持人对自家小区的爱护心切,然而本人对自家的小区却是另一种心态。日前某*主持人因自家小区被淹怒骂市长该...

  • 观点称房价上涨已具备政策动力
    观点称房价上涨已具备政策动力

    观点称房价上涨已具备政策动力房价是否上涨,成为时下民众普遍关注的热门话题。有人认为,房价还会下降,也有人认为房价还会上涨。目前,仅从政策层面来分析,出现了形成房价上涨动力的两大因素。购房融资成本下降今年9月30日,央行、银监会突然发布房贷...