时隔七年房贷支持证券化再度启动

2018年08月02日 来源:

时隔七年房贷支持证券化再度启动

时隔七年,国内第三单个人住房贷款支持证券化产品即将发行。

邮政储蓄银行近日在债券信息发布公告,将于7月22日在全国银行间债券市场发行个人住房贷款支持证券化产品(RMBS):发行规模68.14亿元,产品平均期限约15年。从利率价格区间来看,优先A级证券为5.3%~5.8%,优先B级证券6.3%~6.8%。

中诚信国际结构融资部主管钮楠透露,此单RMBS基础资产中的个人住房抵押贷款,涉及北京、天津、上海、广东等10个省、市。

延迟抵质押权变更登记

本单产品在基础资产的设计上采用了延迟房贷变更抵质押权登记。

这与国内前两单RMBS不同,此前建行发行的建元2005-RMBS和建元2007-RMBS均在产品发行前,就资产池中每笔个人住房抵押贷款,逐一向当地房管局变更抵质押权,并将基础资产完全转移给信托机构(特殊目的载体,简称SPV),以做到资产证券化产品的真实销售和风险隔离。

此次邮储银行发行的RMBS,在基础资产转移至信托但在未发生权利完善事件的情况下,暂不办理抵押权变更登记手续。而建元2007-RMBS的基础资产为在深圳、福建两地试点的1.2万余笔个人住房抵押贷款,加之各地房管局要求办理的抵质押权变更手续不同,该项工作耗时数月。

不过,邮储银行方面表示,如果出现贷款违约,为避免抵押权未变更登记可能导致的问题,当任意一笔贷款违约后,邮储银行将在9个月内办理完抵押权的变更登记手续,以确保抵押权登记在信托名下;如果出现善意第三人对抵押房产主张权利,而信托所享有的抵押权无法对抗善意第三人,邮储银行将赎回该笔抵押贷款。

邮储银行未将基础资产中所有贷款逐一变更,理论上存有争议,但从发行便利、成本节约的角度考虑却是合理的。一位参与RMBS发行的人士说,这单RMBS获准发行

时隔七年房贷支持证券化再度启动

,也说明监管部门和市场对房贷延迟抵质押权变更登记的认可。

对冲提前偿还风险

了解到,不同于其他类资产证券化产品,RMBS基础资产的较大风险来自于住房按揭借款人的提前偿还。

中诚信国际一份针对RMBS的研报指出,借款人的提前还款会导致资产池的现金流不稳定,主要表现为:提前还款行为使得每期还款额发生变化,本金回收速度加快;提前还款情况下总现金流的流量会减少,一部分本金被提前偿还,利息收入减少;前期偿付本金额度增加可能会导致赔付本金额先增加后减少,或呈现递减走势。

上述报告指出,从目前国内已发行的RMBS情况看,影响借款人提前还款行为的因素有利率水平、宏观经济走势、房地产市场走势等,但最大的影响因素来自于住房转手情况。按我国现行的法律要求,借款人对住房抵押贷款的还款义务不能由新的购房者继续承担,因此住房转手时就需要借款人提前付清贷款余额。

一些城市的二手房交易市场还是非常活跃的,因此住房转手率对借款人的提前还款行为会有很大影响。中诚信国际相关人士表示。

值得关注的是,我国的提前还款率(CPR)呈现出明显的季节性波动规律。

具体来说,通常在每年12月至次年1月CPR最高,此时正值春节,往往是居民一年中收入结余和储蓄最高的时点,最有能力提前偿付住房抵押贷款。随后,又会在来年2月步入谷底,并在3~4月逐步上升,5月达到波峰后逐步下降,至8~9月份达到最低状态,秋冬两季CPR又会逐步回升,并于春节期间达到最高状态。

为覆盖提前偿还带来的现金流不稳定的风险,该单RMBS优先档以过手形式支付,根据现金流的变化情况,按月还本付息。上述中诚信人士称,此种支付形式有利于对冲因借款人提前偿还对SPV带来的风险。此外,转付形式支付作为另一种方式,对本息有固定额度,不因现金流波动而改变。

相关文章
  • 北京二手房价上涨预期升温刚需成为购房主力
    北京二手房价上涨预期升温刚需成为购房主力

    北京二手房价上涨预期升温 刚需成为购房主力成交量回升议价空间被压缩随着楼市成交量回升和新房项目提价,近期北京二手房价格持续上涨。根据链家地产的数据,3月以来,北京二手房成交均价已连续上涨4个月,个别地段更是出现坐地起价现象。作为楼市走向的...

  • 上月二手房价跌回一年前同比略跌05
    上月二手房价跌回一年前同比略跌05

    上月二手房价跌回一年前 同比略跌0.5%2月18日,国家统计局公布全国70个大中城市1月份住宅销售价格变动情况,数据显示,我市二手房价格环比上个月略有上涨,但跟去年同期相比略有下降。1月份,我市二手房价格已经跌至去年同期水平,甚至略低于去年同期,当月...

  • 财政部专家房产税应用于抑制贫富差距不应普
    财政部专家房产税应用于抑制贫富差距不应普

    财政部专家:房产税应用于抑制贫富差距 不应普遍征收1月15日,国务院总理温家宝调研财政部时指出,从中长期来看,优化税制方面有两项重大税制改革需要认真研究,其中之一,就是房地产税收制度改革。温家宝指出,要逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房...

  • 楼市政策红利起效暖冬的预期在不断加温
    楼市政策红利起效暖冬的预期在不断加温

    楼市政策红利起效 “暖冬”的预期在不断加温又到年末,度过了相对冷淡的大半年时光,随着降息的来临,各地成交量立竿见影地火热了起来,而大小房企都在指望这一波的销售业绩好过年,于是,楼市对暖冬的渴望逐渐升温,并且不断加温。各项数据显示,临近年...

  • 下周五起杭州去上海宁波温州厦门等地的动车
    下周五起杭州去上海宁波温州厦门等地的动车

    下周五起杭州去上海、宁波、温州、厦门 等地的动车涨价依据《国家发展改革委关于改革完善高铁动车组旅客票价政策的通知》,下周五起,东南沿海时速200~250公里的动车组高铁列车部分车票将调整。东南沿海时速公里的动车组高铁部分列车,主要是由上海至杭州...

  • 买二手商住房和住宅四大差别不可忽略
    买二手商住房和住宅四大差别不可忽略

    买二手商住房和住宅 四大差别不可忽略不少购房人在选购二手商住房,还是选购二手住宅上做权衡时,往往会搞不清两种房产的区别。这有时候会影响购房人的判断,而耽误了交易的时间。购买二手商住房与购买二手住宅究竟有什么区别呢?北京晨报邀请业内专家为...