土地市场火爆难提预期房价普跌被指短期不改

2018年07月19日 来源:

土地市场火爆难提预期 房价普跌被指短期不改

岁末年初的土地市场却再度迎来翘尾,房冷地热现象加剧。未来,房地产投资是否还具有吸引力?近日,国家统计局公布的2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,中国楼市延续了2014年5月以来的整体下跌态势,房价下跌压力依然难减。

房价普跌将持续一段时间

作为2014年的收官之月,12月的房价指数无疑备受关注。国家统计局数据显示,在新建商品住宅的价格方面,与2013年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,上涨的仅有厦门和郑州2个城市。这意味着,绝大多数城市的房价水平已回归至一年前

土地市场火爆难提预期房价普跌被指短期不改

,甚至更低。曾经被认为只涨不跌的楼市避风港的一线城市也未能独善其身。

瑞银中国房地产行业研究主管李智颖在瑞银大中华研讨会上表示,楼市调整、房价回落的态势短期内很难改变,房价普跌的现象将持续一段时间。房地产到了一个结构性的拐点,供大于求已经是一个基本面。

数据显示,2014年12月份,以北上广深等为代表的全国重点城市房价依旧延续着2014年5月以来的同比下跌走势。在新建商品住宅价格指数方面,北京房价同比下跌3.4%,上海房价下跌4.4%,广州下跌4.8%,深圳下跌1.3%。其中,房价跌得最狠的要属杭州,其房价同比下跌超过10%。在二手住宅价格方面,除深圳以外,北上广房价也均有所回落。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,从房价的同比下降幅度看,新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。这已是70个大中城市新建商品住宅价格连续四个月整体同比下跌,上海某房地产研究院研究员严跃进认为,受此前几个月持续性的环比下跌现象影响,房价下跌的累计水平比较大,进而使得同比增幅开始步入负区间。

地热房冷现象更为突出

岁末年初,土地市场骤然升温。一线城市的土地市场更是迎来地王的井喷式成交。2014年末,广州刷新总价地王,上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日,北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。业内人士分析称,地方政府会在年底冲击完成土地供应指标,以增加土地款项的收入,所以岁末年初往往会出现土地出让的热潮。

房价持续下行,土地成交均价为何依然居高不下?一家总部位于广州的房企高管告诉,在房价下行压力趋大,楼市回暖遥遥无期的市场环境下,地方政府无疑是想通过高地价来弥补财政收入的不足,同时通过提升地价来推高未来的房价预期。以上海为例,根据第一太平戴维斯数据,2014年四季度上海宅地平均成交楼板价自三季度的每平方米9100元猛涨至四季度每平方米15000元。另据业内人士测算,上海新单价地王的住宅销售成本价至少在9万元/平方米以上。

但专家认为,在楼市步入自发调整期,进入发展新常态的情况下,地方政府沿用以往的托市套路难以奏效。某信息集团董事长丁祖昱认为,一线城市成交均价上升幅度虽然坚挺,但二三线城市的土地成交越来越多地体现出底价成交为主的趋势。例如,14日济南13宗土地全部底价成交;16日,济南成交的11宗地块中,有9宗底价成交。以现在的市场行情,二三线城市能够底价成交已经不错了。

在住宅市场上,地热房冷的现象更为突出。丁祖昱表示,近期,青岛、济南等在楼市成交量未现明显上涨的情况下,新盘价格却有所上涨。如青岛有的楼盘涨幅高达600元/平方米,济南的楼盘也普涨100-200元/平方米。但这样做的结果是,2015年前两周,青岛的新房成交套数和面积环比双双下滑,济南的楼市成交量也变化不大。以价换量仍是王道。

土地财政的路径难以为继

业内人士普遍认为,目前房地产行业已告别原来的高增长的黄金时代,进入平稳发展的白银时代。在此背景下,中央单独针对房地产市场出台的调控政策将越来越少。今后,房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分,正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。

十八届三中全会提出,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。近期,中央相继印发《不动产登记暂行条例》、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,房地产税立法等楼市长效调控机制也正在研讨中。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,这一系列政策将从根本上重塑房地产行业的发展模式。这些长期调控手段无疑将增加我国土地市场的供给,未来将有效平抑房价。中国社科院专家倪鹏飞说,本轮调整是我国住房市场在前期过度高涨后的周期性衰退和调整,无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。现在房地产形势发生变化了,地方政府依赖土地财政的传统路径将难以为继,未来地方政府将重点发展服务业,加快当地产业结构转型升级,改善当地的投资和创业环境,以吸引和增加当地的人口导入,才能有效去化住宅存量。

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